Покупка квартиры или коммерческого объекта — сделка с высокими финансовыми рисками. Договор купли-продажи выглядит простым документом, но за шаблонными формулировками скрываются последствия, которые проявляются уже после регистрации в Росреестре. Профессиональное юридическое сопровождение сделки https://pravorf.ru/soprovozhdenie-sdelok-s-nedvizhimostyu позволяет выявить скрытые обременения ещё на этапе проверки объекта и снижает риск оспаривания до минимума. Самостоятельная проверка по выписке из ЕГРН позволяет получить актуальные сведения об объекте и зарегистрированном праве, а для анализа истории переходов права требуется соответствующая выписка. При этом ЕГРН не содержит полной информации о судебных спорах и задолженностях.
Что проверяет юрист и где подстерегают риски
Юрист начинает работу с анализа правоустанавливающих документов продавца. Свидетельство о собственности — недостаточный аргумент. Проверяется цепочка переходов права за последние три года: если объект продан по договору дарения от постороннего лица или получен по наследству менее шести месяцев назад, риск оспаривания от третьих лиц возрастает многократно. Если среди собственников значатся несовершеннолетние, требуется согласие органов опеки — без него сделка признаётся недействительной. Банкротство продавца в течение трёх лет после продажи даёт кредиторам право требовать возврата имущества в конкурсную массу.
Проверка дееспособности продавца — отдельный блок. Справка из психоневрологического и наркологического диспансера не входит в обязательный пакет документов, но без неё договор оспаривается в суде по основанию непонимания совершаемых действий. Юрист запрашивает эти справки и при необходимости может рекомендовать получить медицинское заключение и провести сделку у нотариуса. Если продавец отказывается предоставлять медицинские документы, юристу следует дополнительно оценить другие обстоятельства сделки и возможные риски.
Задолженность предыдущего собственника по коммунальным услугам и содержанию жилья, как правило, не переходит к покупателю. Исключение составляют, в частности, неуплаченные взносы на капитальный ремонт, которые в предусмотренных законом случаях переходят к новому собственнику. Юрист проверяет сведения о задолженности и помогает определить, какие обязательства продавца необходимо погасить до сделки, а какие могут перейти к покупателю по закону. Для этого он запрашивает сведения о состоянии лицевого счёта и документы об оплате, а при необходимости предлагает закрепить в договоре порядок погашения выявленной задолженности и удержания части средств до исполнения продавцом своих обязательств.
Отдельно юрист проверяет наличие зарегистрированных жильцов и лиц, которые могут сохранить право пользования квартирой после продажи, поскольку сама регистрация не позволяет определить объём таких прав. Сведения о зарегистрированных лицах сопоставляются с основаниями возникновения и сохранения права пользования, чтобы покупатель понимал, кто сможет продолжить пользоваться квартирой после перехода права собственности.
